Продажа или покупка квартиры — дело особо ответственное. Случается, что собственник квартиры, желающий ее продать или внести отметку о невозможности проведения регистрационных действий без его личного участия, узнает, что в реестре недвижимости (ЕГРН) отсутствуют сведения о регистрации его права собственности. В таких ситуациях речь может идти о «ранее возникших правах на недвижимое имущество». Разобраться в том, что это за право, почему его важно зарегистрировать и как это сделать, поможет заместитель руководителя управления Росреестра по Санкт-Петербургу Екатерина КОНДРАШЕВА.

— Итак, Екатерина Игоревна, что это такое — ранее возникшее право?

— Чтобы разобраться, обратимся к истории вопроса. С 1 января 2017 года и по настоящее время процедура кадастрового учета, государственной регистрации прав регулируется федеральным законом № 218‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

До него действовал федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122‑ФЗ. Этот закон вступил в действие с 31 января 1998 года и установил единый порядок проведения государственной регистрации прав в Российской Федерации. В соответствии с ним права, обременения, ограничения подлежат регистрации в Едином государственном реестре.

Однако рынок жилой недвижимости развивался и до этого, существовал порядок регистрации прав на недвижимое имущество. Ранее возникшие права — это права, которые сформировались до 31 января 1998 года, то есть до вступ­ления в силу 122‑ФЗ. Такие права признаются юридически действительными даже при отсутствии их государственной регистрации в реестре.

— Тем не менее документы при этом оформлялись. Какие выдавались в Петербурге?

— В нашем городе в разное время до 1998 года регистрацию прав на квартиры осуществляли районные проектно-инвентаризационные бюро (ПИБы), жилищный комитет мэрии Санкт-Петербурга, Городское бюро регистрации прав на недвижимость. Эти органы вносили сведения о регистрации в реестровые книги и проставляли отметки о проведенной регистрации на правоустанавливающих документах: договорах приватизации, купли-продажи, мены, дарения, справках ЖСК и даже выдавали свидетельства о регистрации права собственности.

У граждан, которые регистрировали право собственности в ПИБах или жилищном комитете, на руках имеются документы со штампами о проведенной регистрации. У тех, кто регистрировал права в Городском бюро регистрации, — свидетельства. Также правоустанавливающими документами того времени могут быть договоры передачи квартиры в собственность граждан, заключенные с администрацией районов с печатью администрации и подписью главы района, содержащие отметку о регистрации в Агентстве по приватизации жилищного фонда, печать Агентства по приватизации и подпись директора агентства, дату и номер ре­гистрации в книге приватизированных квартир.

Обычно такие старые документы не содержат сведений о дате, месте рождения собственника, ­паспортных данных, СНИЛС. Только фамилию, имя, отчество и место проживания. Не указан там и кадастровый номер объекта недвижимости, а лишь его адрес.

— Но если документ уже есть, то почему нужно регистрировать эти ранее возникшие права?

— Регистрация ранее возникшего права в ЕГРН проводится по желанию собственников недвижимости. Однако для того, чтобы распорядиться объектом недвижимости, при государственной регистрации перехода прав, ограничений и обременений объектов недвижимости, например, при купле-продаже, дарении, ипотеке и прочем, государственная регистрация таких прав обязательна. Без этого регистрация права на недвижимость, к примеру при ипотеке, невозможна, если не зарегистрированы ранее возникшие права.

Кроме того, актуализация данных о собственности важна для безопасности и защиты ­своей недвижимости от мошенников. Действующим законом предусмот­рена возможность внесения в ЕГРН по заявлению собственника отметки о невозможности проведения регистрационных действий без его личного участия. Это дополнительная защита от нежелательных действий постороннего лица. При наличии такой отметки в случае поступления документов, представленных не самим собственником, регистрация не будет производиться, документы вернут без рассмотрения. Но такую отметку возможно внести в ЕГРН, только если право собственности зарегистрировано в реестре недвижимости. То есть в случае, если регистрация права была проведена после 31.01.1998 года.

Важный момент: госпошлина за регистрацию ранее возникшего права не уплачивается.

— В таком случае возникает вопрос — как проверить, есть ли сведения о твоем праве на недвижимость в реестре?

— Проверить, внесены ли в ЕГРН сведения о принадлежащих вам объектах и правах на них, можно обратившись в МФЦ с запросом о выдаче информации в виде выписки из реестра или заказать ее через электронные сервисы Рос­реестра. Посмотреть общие сведения, не содержащие персональные данные, можно также на сайте Росреестра во вкладке «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online».

— Что нужно сделать, чтобы зарегистрировать ранее возникшее право?

— Повторю: регистрация ранее возникшего права проводится бесплатно. Для этого следует обратиться в МФЦ, представить подлинник правоустанавливающего документа, предъявить паспорт и СНИЛС. 

При проведении государственной регистрации ранее возникшего права в Единый государственный реестр недвижимости будут внесены полные и актуальные данные. В подтверждение регистрации будет выдана выписка, содержащая сведения об объекте недвижимости, зарегистрированных правах и документах, на основании которых возникло право собственности.

Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 229 (7312) от 06.12.2022 под заголовком «Право на жилье есть, но зарегистрировать его надо».

Источник: https://rosreestr.gov.ru/press/archive/publications/delo-otvetstvennoe-zachem-nuzhna-registratsiya-prava-na-nedvizhimoe-imushchestvo/