Конституционный суд России (КС РФ) предписал федеральному законодателю устранить юридические препятствия, которые не позволяют владельцам долей в паркингах выделить свои доли в самостоятельные объекты недвижимости, регистрировать их соответствующим образом и распоряжаться ими как собственностью. Постановление КС, содержащее это решение, опубликовано на сайте суда в среду.
"Федеральному законодателю надлежит - исходя из требований Конституции Российской Федерации и с учетом правовых позиций Конституционного суда Российской Федерации, основанных на ее положениях, - внести в действующее правовое регулирование надлежащие изменения, вытекающие из настоящего постановления", - говорится в документе.
Паркинг в Серпухове
В центре внимания КС оказались положения ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ и отдельные законодательные акты РФ", которые регулируют вопросы выделения машино-мест в самостоятельные объекты недвижимости и порядок согласования такого действия с другими владельцами долей. Обжаловать законность этих положений в КС решил гражданин Иван Коротков.
С 2018 года Иван Коротков является собственником четырех машино-мест, зарегистрированных на него в ЕГРН как доли в праве общей собственности на нежилое помещение - двухуровневый паркинг в многоквартирном доме в Серпухове Московской области. Коротков решил воспользоваться своим правом выделить машино-места из общей долевой собственности и зарегистрировать их как собственные объекты недвижимости.
Проблема для Короткова заключалась в том, что он не смог получить согласия на выдел своих долей от других собственников долей в паркинге, доли которых также зарегистрированы в ЕГРН. Для решения этого вопроса гражданин обратился в судебные инстанции, однако, суды потребовали от Короткова соглашения всех собственников или решения общего собрания собственников долей, указав, что регистрировать право собственности можно только в отношении всех машино-мест паркинга сразу.
Решение КС
Несогласный с решениями судов Коротков обратился с жалобой в КС, так как, по его мнению, положения указанного ФЗ лишают его возможности распоряжаться своей собственностью, даже если он фактически не нарушает прав других владельцев долей объекта.
Судьи КС в своем решении напомнили, что долгие годы машино-места регистрировались в Росреестре как доли в праве общей собственности. Для расширения возможностей собственников с 1 января 2017 года законодатель разрешил относить машино-места к объектам недвижимости и распоряжаться ими соответственно. Одновременно законодатель упростил процедуру преобразования долей в самостоятельные объекты недвижимости.
Оспоренная Коротковым норма предусматривает необходимость соглашения всех сособственников или решения общего собрания, определяющего порядок пользования общим недвижимым имуществом. Изначально она была направлена на то, чтобы облегчить процесс достижения согласия между участниками долевой собственности. Однако, как отметили в КС, на практике эта норма не гарантирует желающим привести регистрацию своего права на недвижимое имущество.
Могут складываться ситуации, когда большинство других собственников не заинтересованы в выделении своих долей или же когда найти других собственников и провести с ними переговоры представляется почти невозможным. Кроме того, подчеркнули в КС, оспариваемые нормы не гарантируют и реальную возможность осуществить кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности на машино-место. В связи с этим КС признал оспоренные положения ФЗ не соответствующими Конституции.
Федеральному законодателю надлежит внести изменения в регулирование. До внесения этих изменений реализация прав собственности должна проходить по следующим принципам. Во-первых, преимущество покупки другими сособственниками не распространяется на случаи, когда право на машино-место оформлено как доля в праве на объект недвижимости. Во-вторых, удостоверившись в том, что согласие между всеми сособственниками невозможно, а выдел доли и госрегистрация права собственности этого лица не нарушают права других, суды вправе принять решение о регистрации права собственности этого лица на машино-место. Решения по делу Ивана Короткова подлежат пересмотру.
Источник: https://tass.ru/nedvizhimost/17560591